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84農業(yè)網(wǎng) 時間：2018-10-15 作者：佚名 來源：中國農業(yè)新聞網(wǎng)-農民日報
“兩權”置換：你有房住我有收益
——長沙市望城區(qū)“帶地入建、跨村建房”改革模式探訪
編者按：如何把宅基地有效利用起來，架起農民核心資產“房”和“地”之間的資源轉化橋梁？湖南長沙市望城區(qū)創(chuàng)新開展“帶地入建、跨村建房”實踐，用承包地經營權流轉收益與宅基地使用權置換，解決了農民生活所需住房、現(xiàn)代農業(yè)規(guī)模經營的現(xiàn)實問題。請看本報記者的報道——
本報記者張振中楊娟
蔣順龍最近心情大好，走路都帶風。9月19日，記者見他時，他正在湖南省長沙市望城區(qū)茶亭鎮(zhèn)靜慎村一幢在建樓房里忙上忙下。“新房建設完工了，馬上裝修，有望年底搬新家。”蔣順龍樂呵呵地說著。
蔣順龍并不是靜慎村的居民，而是隔壁大龍村的村民。兩個兒子均已成人的蔣順龍此前一直為建房的事傷腦筋。家里只有一棟住了20年的老房子，想建新房，但因為人多地緊，宅基地一時難以批下來。
2016年，覆蓋望城區(qū)絕大多數(shù)國土的長沙現(xiàn)代農業(yè)綜合配套改革試驗區(qū)（以下簡稱“試驗區(qū)”），在蘇蓼垸內大膽創(chuàng)新，探索“帶地入建”模式，拿承包地經營權流轉收益與宅基地使用權置換，讓宅基地資源打破壁壘實現(xiàn)跨村配置。
蔣順龍建房的難題也因此得以解決。像蔣順龍一樣，通過“帶地入建”在靜慎村靜慎家園實現(xiàn)跨村建房的農戶已經有了10余戶。目前，第一期的11幢統(tǒng)一規(guī)劃的集中居住房正在建設當中。
帶地入建，跨村建房，不僅規(guī)劃建設了新房，而且?guī)砹诵麓�，帶動了適度規(guī)模農業(yè)等新產業(yè)的發(fā)展。正是依靠改革創(chuàng)新，實現(xiàn)了農村承包地經營權和宅基地使用權的兩權置換，“換”出了新路子。
打通兩個機制——
宅基地使用權、承包地經營權實現(xiàn)置換
在一些農村，宅基地利用粗放、退出不當，甚至占用農地已成為不爭的事實。這樣的土地利用方式，一方面導致不少地方“有新房、沒新村”，另一方面造成耕地細碎化，農業(yè)規(guī)模效益難以形成，土地經營權放活難以落地。
在望城區(qū)茶亭鎮(zhèn)蘇蓼垸內的大龍村、蘇蓼村、靜慎村三個行政村，不僅存在資源浪費問題，還因人口、地理條件等因素制約，導致宅基地和耕地資源配置不均。其中，大龍村、蘇蓼村屬于垸區(qū)，“人多地少”，宅基地遠遠不夠，而靜慎村則“人少地多”，土地閑置有余。
宅基地所有權屬村組集體，使用權一直被限制在村組內部流動。然而，蘇蓼垸內的三個村的上述問題，卻不是在村組內部就能解決的。
茶亭鎮(zhèn)作為一個生態(tài)農業(yè)大鎮(zhèn)，全境納入試驗區(qū)范圍，而境內蘇蓼垸作為改革試驗的核心區(qū)和主戰(zhàn)場，“房”、“地”矛盾不解決，現(xiàn)代農業(yè)從何而來？
2016年，“帶地入建”模式在望城區(qū)茶亭鎮(zhèn)蘇蓼垸內應運而生。試驗區(qū)管委會副主任葉劍楠介紹，在土地確實權、頒鐵證后，先引導3村村民加入土地合作社，將承包地長期流轉；對有新開戶建房、遷址建房需求、農村危房改造或改建戶等村民進行資格審核，保障其在本村組的宅基地資格權；審核通過的可申請成為“帶地入建”戶，按自愿有償、權益互換原則，通過原所在村土地合作社，將自家承包地經營權流轉收益，付給新房擬建所在村土地合作社，從而在該村獲得宅基地使用權。
經反復論證和意愿摸底，試驗區(qū)管委會將靜慎村尤布沖組和新灣組的一片300.3畝荒地，并入靜慎村靜旺土地合作社，并將其調規(guī)，供3村190戶“帶地入建”戶集中建房，統(tǒng)一規(guī)劃建新村，由政府部門統(tǒng)一配套供水、供氣、污水處理等公共服務設施。
從大龍村遷址到靜慎村建房的蔣順龍，每年通過村里的共贏土地合作社，從自家8畝多承包地中拿出1.32畝的流轉收益，付給靜旺土地合作社，得以在靜慎村黃龍河畔的集中居住區(qū)新建一棟庭院式住宅。
“在試點過程中，我們在堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損這三條底線的前提下，試圖突破地域界限破除機制，讓農村‘房’和‘地’無縫銜接，集成解決農民生活所需住房、現(xiàn)代農業(yè)規(guī)模經營的現(xiàn)實問題�！蓖菂^(qū)副區(qū)長易文龍告訴記者。
在長沙市農委改革與綜合調研處處長易萬里看來，農村承包地的“三權分置”和農民宅基地的“三權分置”均是我國農村土地制度改革的重大理論和實踐創(chuàng)新，農村承包地“三權分置”推動形成“集體所有、家庭承包、多元經營”的新型農業(yè)經營機制；農村宅基地“三權分置”是有效破解宅基地流轉一律限定在集體經濟組織內部障礙的機制創(chuàng)新。應該說，作為兩種新制度、新機制，各地在分別推動農村“地”、“房”的現(xiàn)代產權化方面有各自的成效，但“地”和“房”在許多地方依然是兩張皮，而望城模式架通了農民核心資產“房”和“地”之間的資源轉化橋梁。
擴大兩個空間——
生活文化區(qū)、現(xiàn)代農業(yè)區(qū)得到拓展
蔣順龍告訴記者，他在大龍村的老屋緊靠著小集鎮(zhèn)，喧鬧不止，而新建的靜慎村集中居住點前有黃龍河，后有順風山，視野開闊，安靜宜居，是塊“順風順水的風水寶地”。
試驗區(qū)管委會常務副主任楊志軍介紹，雖然帶地入建的農戶統(tǒng)一規(guī)劃建設房屋，但“新房在哪建、怎么建、建成什么樣”都是由農民集體協(xié)商決定�！稗r戶住不慣高樓，我們就設計成庭院式房屋、一戶一宅；農戶喜歡屋前有庭院，我們就按比例給每戶配備適度的庭院面積；農戶需要一定的生產用房，我們就給每戶設計了30平方米用于擺放生產工具�！�
對比傳統(tǒng)的分散居住，集中居住到底給農民帶來了什么？靜慎家園的準住戶姚志明告訴記者：“房屋整體占地面積減少了，而我們每一戶的生活圈、文化活動圈卻擴大了，我們閑的時候可以到配套的圖書館充電、到文體活動中心健身�！�
據(jù)統(tǒng)計，集中居住區(qū)戶均占地從2.37畝下降至0.77畝，戶均道路占地從0.75畝下降至0.18畝。
在楊志軍看來，新居不僅看得見山、望得見水，留得住鄉(xiāng)愁，還能夠提供城市生活品質，讓當?shù)剞r民在家門口就可以享受城市文明帶來的便捷。由于土地資源的高效集中利用，公共服務業(yè)得到完善配套，一個集中居住區(qū)給農民帶來了水、電、氣、路、訊、污、醫(yī)療、教育、休閑、文化等18項便利，通過優(yōu)厚的政策、完善的配套、優(yōu)美的環(huán)境引導農民入住，徹底改變了農村土地資源粗放使用和農民分散居住的格局。
通過帶地入建，各區(qū)域功能定位更加明確：丘區(qū)發(fā)揮了生態(tài)宜居優(yōu)勢，為農戶提供了更好的人居環(huán)境，垸區(qū)則通過集約出來的土地建設高標準農田，將更好地發(fā)揮耕地資源優(yōu)勢，發(fā)展適度規(guī)模經營。
增加兩項收入——
閑資源變資產閑勞力創(chuàng)財富
從2013年中央農村工作會議提出承包地的“三權分置”，到2018年中央1號文件中提出宅基地的“三權分置”，適度放活宅基地使用權，目的都是為了激活農民核心資產“地”和“房”，讓農民能夠將閑置的資源變成看得見、摸得著的財產性收入。
通過“帶地入建”，靜慎村村民肖人龍不曾想到，自家十來畝荒地幾十年來“一文不值”，如今入社后供別人建房，每年可獲得約3000元收入。
而位于蘇蓼垸農業(yè)公園核心區(qū)的大龍村土地從分散走向了集中，龍蝦養(yǎng)殖產業(yè)勢頭越來越好。村民姚利華一直想在稻田養(yǎng)蝦，可是過去由于土地分散，放不開手腳，最多只流轉了100畝地。土地復墾整理后，以往的“插花地”變成了“集中地”，今年，姚利華又流轉了400畝地擴大了種養(yǎng)規(guī)模，“今年三四月份，光蝦苗我就掙了30多萬元�！币A告訴記者。
把土地經營權部分流轉出去的蔣順龍一家，不再守著幾畝薄田過日子。除了置換宅基地使用權的1.32畝地以外，他家的7畝多土地也統(tǒng)一流轉給共贏土地合作社，再由土地合作社流轉給龍蝦養(yǎng)殖企業(yè)，一年獲得3000多元流轉費用。此外，蔣順龍的兩個兒子，一個現(xiàn)在集中居住區(qū)做建筑裝修，另一個在外地務工，兄弟倆加起來一年能掙個二十來萬元，過上了“有房子、有票子、有路子”的幸福生活。
新房新村，產業(yè)興旺，這樣的蘇蓼垸吸引了不少外地老板過來洽談投資。其中，郴州市三合喬龍生態(tài)農業(yè)有限公司的董事長王碩豐看中了這里的好環(huán)境，正考慮在黃龍河畔開發(fā)鄉(xiāng)村旅游�！叭绻l(fā)展鄉(xiāng)村旅游，我就把新房打造成民宿，好讓游客在我們家望山看水憶鄉(xiāng)愁�！币χ久鳠o限憧憬地說。
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